En la vida del contrato existen tres fases : generación, perfección y consumación.

• Contrato de Reserva

• Contrato de promesa de compraventa/precontrato

• Contrato de compraventa de inmueble

• Contrato de opción de compra

Cada contrato tiene su propio contenido jurídico e independiente.

En ocasiones las diferencias son inapreciables.

Traducir los deseos de los clientes en torno a la operación a lenguaje jurídico debe ser un labor exclusiva de profesionales del Derecho. La redacción de un contrato puede conllevar múltiples problemas jurídicos a las partes.

de RESERVA

Contrato atipico (no regulado normativamente).

Libertad de pactos (C.C 1255).

No es un contrato de arras.

Contraprestación al pago de reserva es paralizar la compraventa o comercialización, por ejemplo: se analizan alternativas para poder avanzar, pero no hay obligación de pagar el doble ni cantidades similares.

Este tipo de contrato suele vincular a la inmobiliaria en cuanto a que solicita una cantidad al comprador para paralizar la venta y pasar una oferta al vendedor. El problema puede surgir si la inmobiliaria no tiene exclusiva y el vendedor vende o reserva por otro lado.

La retirada jurisprudencia establece que habrá que atender en cada caso al texto de reserva y la voluntad de las partes ya que en muchas ocasiones han tratado la reserva como supuestos de considerarla precontrato e incluso como opción de compra, con todas las consecuencias de su resolución unilateral conllevan.

de PROMESA de COMPRAVENTA de Inmueble o PRECONTRATO (ARRAS)

Contrato tipico (regulado normativamente C.C 1451).

Artículo 1451 La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato > Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.

Las partes no quieren o no pueden celebrar el contrato de compraventa definitivo en ese momento y se comprometen a una fecha futura.

En el contrato se OBLIGAN, indicando sus elementos fundamentales: perfección y consumación

El PRECONTRATO es una autentico contrato que contiene las bases del siguiente contrato.

de COMPRA VENTA de inmueble

TÍTULO IV Del contrato de compra y venta

CAPÍTULO I De la naturaleza y forma de este contrato Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Contrato nominado pues tiene nombre especifico en la normativa, es típico, por estar regulado.

Consensual: se perfecciona (a diferencia de otros contratos reales, de inmuebles) por el mero consentimiento sin que sea necesaria la entrega de la cosa o el pago del precio para su perfección, pero si para su consumación.

Puede realizarse de forma privada o notarial en escritura pública.

Oneroso y reciproco: impone prestaciones conectadas: el inmueble y su precio.

de OPCIÓN DE COMPRA de inmueble

Atípico e inominado.

Contrato preparatoria al contrato de compraventa.

Está reconocido a efectos registrales en el 14 del Reglamento Hipotecario y admitido en base al articulo 1255 C.C.

Artículo 1255.Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

La opción es un derecho que se concede a la otra parte para decidir dentro de un periodo determinado de tiempo, que finalizado, queda caducada.

Es un precontrato, en principio unilateral, o sea, se puede decidir si se avanza en la compraventa o se desiste de ella siempre que no haya prima de entrada.

Puede ir acompañado de un prima por parte del optante, ya no sería unilateral.

El optante podría tener o recibir la posesión del inmueble con anterioridad al ejercicio de la opción (contrato de arrendamiento, por ejemplo)

notas esenciales:

• la prima puede ser parte del precio de compraventa.

• el optante que no ejecute la compraventa puede perder la prima de entrada.

• se obliga el concedente/vendedor a no vender a un tercero.

• el optante debe manifestar

El contrato puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad (erga omnes)

• Voluntad de las partes.

• Se estipula un precio de adquisición de la finca

• Se establecen las condiciones de la opción

• Se indica el plazo de opción que NO PODRÁ exceder de cuatro años.

• En el alquiler con opción de compra la opción de compra podrá alcanzar la totalidad del plazo del alquiler pero caducará imperativamente en caso de prórroga, ya sea tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

• La inscripción de la opción no puede ser posterior a hipoteca, no tendría validez.

• Su incumplimiento da lugar a la indemnización de daños y perjuicios por lucro cesante, e incluso exigir el cumplimiento de la promesa.