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Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
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Iduss Home Broker gestiona inmuebles de obra nueva y de segunda mano principalmente en Alicante y ocasionalmente en otras zonas: viviendas (pisos, chalets, apartamentos, áticos, adosados), locales, oficinas, edificios, naves industriales en la intermediación de compra venta, alquileres, traspasos de negocio, alquiler opción compra, permuta, y siempre con el mejor asesoramiento legal.
Rebeca D. Garcia - Consuegra
Asesoramiento legal
Abogada
Iduss Home Broker Alicante

Reserva; Promesa de compraventa (arras); Compraventa; Opción de compra.
En la vida del contrato existen tres fases : generación, perfección y consumación.
Contrato de Reserva
Contrato de promesa de compraventa/precontrato
Contrato de compraventa de inmueble
Contrato de opción de compra
Cada contrato tiene su propio contenido jurídico e independiente.
En ocasiones las diferencias son inapreciables.
Traducir los deseos de los clientes en torno a la operación a lenguaje jurídico debe ser un labor exclusiva de profesionales del Derecho. La redacción de un contrato puede conllevar múltiples problemas jurídicos a las partes.
de RESERVA
Contrato atipico (no regulado normativamente).
Libertad de pactos (C.C 1255).
No es un contrato de arras.
Contraprestación al pago de reserva es paralizar la compraventa o comercialización, por ejemplo: se analizan alternativas para poder avanzar, pero no hay obligación de pagar el doble ni cantidades similares.
Este tipo de contrato suele vincular a la inmobiliaria en cuanto a que solicita una cantidad al comprador para paralizar la venta y pasar una oferta al vendedor. El problema puede surgir si la inmobiliaria no tiene exclusiva y el vendedor vende o reserva por otro lado.
La retirada jurisprudencia establece que habrá que atender en cada caso al texto de reserva y la voluntad de las partes ya que en muchas ocasiones han tratado la reserva como supuestos de considerarla precontrato e incluso como opción de compra, con todas las consecuencias de su resolución unilateral conllevan.
de PROMESA de COMPRAVENTA de Inmueble o PRECONTRATO (ARRAS)
Contrato tipico (regulado normativamente C.C 1451).
Artículo 1451 La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato > Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.
Las partes no quieren o no pueden celebrar el contrato de compraventa definitivo en ese momento y se comprometen a una fecha futura.
En el contrato se OBLIGAN, indicando sus elementos fundamentales: perfección y consumación
El PRECONTRATO es una autentico contrato que contiene las bases del siguiente contrato.
de COMPRA VENTA de inmueble
TÍTULO IV Del contrato de compra y venta
CAPÍTULO I De la naturaleza y forma de este contrato Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Contrato nominado pues tiene nombre especifico en la normativa, es típico, por estar regulado.
Consensual: se perfecciona (a diferencia de otros contratos reales, de inmuebles) por el mero consentimiento sin que sea necesaria la entrega de la cosa o el pago del precio para su perfección, pero si para su consumación.
Puede realizarse de forma privada o notarial en escritura pública.
Oneroso y reciproco: impone prestaciones conectadas: el inmueble y su precio.
de OPCIÓN DE COMPRA de inmueble
Atípico e inominado.
Contrato preparatoria al contrato de compraventa.
Está reconocido a efectos registrales en el 14 del Reglamento Hipotecario y admitido en base al articulo 1255 C.C.
Artículo 1255.Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
La opción es un derecho que se concede a la otra parte para decidir dentro de un periodo determinado de tiempo, que finalizado, queda caducada.
Es un precontrato, en principio unilateral, o sea, se puede decidir si se avanza en la compraventa o se desiste de ella siempre que no haya prima de entrada.
Puede ir acompañado de un prima por parte del optante, ya no sería unilateral.
El optante podría tener o recibir la posesión del inmueble con anterioridad al ejercicio de la opción (contrato de arrendamiento, por ejemplo)
notas esenciales:
la prima puede ser parte del precio de compraventa.
el optante que no ejecute la compraventa puede perder la prima de entrada.
se obliga el concedente/vendedor a no vender a un tercero.
el optante debe manifestar
El contrato puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad (erga omnes)
Voluntad de las partes.
Se estipula un precio de adquisición de la finca
Se establecen las condiciones de la opción
Se indica el plazo de opción que NO PODRÁ exceder de cuatro años.
En el alquiler con opción de compra la opción de compra podrá alcanzar la totalidad del plazo del alquiler pero caducará imperativamente en caso de prórroga, ya sea tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
La inscripción de la opción no puede ser posterior a hipoteca, no tendría validez.
Su incumplimiento da lugar a la indemnización de daños y perjuicios por lucro cesante, e incluso exigir el cumplimiento de la promesa.